서울에 사는 선영씨는 전세 사기가 급증을 하자 2022.08.09일 아파트 전세 잔금을 치르면서 주택의 인도와 전입신고를 마쳤어요. 전세를 들어간 아파트 시세는 6억이고 A은행에 2021.04.01일 채권최고액 2억원의 근저당권, 선영씨 2억원의 전세권, 그후 B저축은행이 2022.08.11일 1억원 근저당권을 설정했어요. 이후 주택이 경매에 넘어가면서 4억원에 낙찰되었다면 . . 선영씨는 다 돌려 받을 수 있을까요?
이 글에서는 우선 변제권과 최우선 변제권에 관해 알아보도록 하겠습니다.
우선 변제권 최우선 변제권
우선 변제권
우선 변제권이란 임차건물이 경매로 넘어갔을 경우 다른 일반채권자들이나 후순위 근저당권자들보다 우선하여 보증금을 배당받을 수 있는 권리를 의미하는데 이는 주택을 인도받아 전입신고를 하고 확정일자까지 받아야 합니다.
우선변제권의 확정일자는 당일에 바로 발생하나, 대항력은 전입신고를 받은 다음날 0시부터 발생하므로 전입신고와 확정일자를 받았다면 그 다음날부터 우선변제권이 발생합니다. 전세권과 근저당권이 당일 설정이 되었다면 근저당권이 우선이 되어 선영씨는 3순위가 권리자가 되는 것입니다. (계약시 특약에 명기하고 잔금시 등기부등본 최종 확인 필수)
위의 예시에서 선영씨는 보증금이 2억이라 최우선변제권 대상 임차권 기준 범위에 포함되지 않아 최우선변제는 받지 못했다면 우선 변제권은 받을 수 있을까요?(2023.02.21이전 최우선변제권 대상 임차인 기준 범위 15,000만원/ 5000만원)
경매로 4억 낙찰됐을 경우
1. 우선 변제권 적용받는 경우 : 주택인도+전입신고+확정일자 => Ο
1순위: A은행 근저당권 2억 => 전액 변제
2순위: 선영씨 임대차 보증금 2억 => 전액 변제
3순위: B 저축은행 근저당권 1억 => X
공인중개사 전세 사기 유형 5가지! 불법중개 깡통전세 피하는 방법
2. 우선 변제권 적용되지 않는 경우 : 확정일자를 받지 않은 경우 또는 같은날 근저당권 설정과 주택인도+전입신고+확정일자가 동시에 발생한 경우
1순위 : A은행 근저당권 2억 => 전액 변제
2순위 : B 저축은행 근저당권 1억 => 전액 변제
3순위 : 선영씨 임대차 보증금 2억 => 1억
소액임차인의 보증금 기준 및 최우선 변제금액
최우선 변제권이란 주택임대차보호법에서 규정하고 있는 소액 임차인 (주택임대차보호법에서 정한 금액보다 적은 보증금으로 월세나 전세 임대차계약을 한 세입자)의 경우 주택을 인수받고 전입신고를 마쳤을때 주택 가액의 1/2 범위 내에서 보증금 중 일정 금액을 선후순위 불문하고 다른 권리자들보다 가장 먼저 변제받을 수 있는 권리를 말합니다.
소액임차인의 경우 최소한의 생활을 보장받아야 하기에 전입신고를 하면 선순위 채권이 있거나 근저당권이 있을지라도 무조건 법률에서 규정하고 있는 일정 금액의 보증금은 가장 먼저 배당받을 수 있도록 한 것입니다.
최우선 변제 예시
2022.05.11일 1순위 근저당 8,000만원, 2023.01.23일 2순위 근저당 8,000만원, 2023.02.23일 3순위 임대차 보증금 15,000만원 / 2023.11.01 낙찰 20,000만원
1. 서울지역 : 소액 임차인 기준 16,500만원 (2023.2.21일 이후 계약)
3순위 임차인 보증금 최우선 변제 5,500만원
1순위 근저당 8,000만원
2순위 근저당 6,500만원
2. 김포지역 : 소액 임차인 기준 14,500만원 (2023.2.21일 이후 계약)
1순위 근저당 8,000만원
2순위 근저당 8,000만원
3순위 임차인 보증금 4000만원
서울시 2023년 기준 평균 월세 지출은 단독·다가구 51만8000원, 아파트 61만7000원, 연립·다세대 75만9000원, 오피스텔 77만1000원으로 평균 63만원이라고 합니다.