이번 시간에는 등기부등본이란 무엇이며, 열람 및 발급 확인하는 방법을 알아보도록 하겠습니다. 등기부등본에서 등기는 국가기관이 법적 절차에 따라서 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적어놓은 것을 말합니다. 등기부등본은 부동산에 관한 권리관계를 적어 놓은 등기부의 내용을 옮겨 놓은 문서를 말합니다.
그럼 등기부등본은 무엇을 확인해야 하며, 어떤 효력이 발생하는지 이 글에서 알아보도록 하겠습니다.
1) 등기부등본이란 ?
등기부등본의 정확한 명칭은 등기사항전부증명서입니다. 등기부등본에는 토지등기부와 건물등기부, 집합건물등기부로 나누어 집니다.
등기부는 토지나 주택 등 매매시나 임대시 소유권자가 누구인지 그 권리관계를 알기가 쉽지 않습니다. 그래서 등기부라는 공적 문서에 그 부동산에 관한 권리관계를 기재하고 누구라도 열람하고 등본을 발급 받아 확인 가능합니다. 해당 부동산의 지번, 지목,면적 등 표시사항과 소유권, 지상권, 저당권, 전세권, 가압류 등의 권리관계를 알 수 있습니다.
법률상의 모든 소유권은 문서화되어야만 효력이 있습니다. 따라서 부동산에 관한 소유권 등의 권리관계가 발생하거나 권리가 이전 또는 변경될 경우, 등기가 되어야만 그 효력이 생기는 것입니다.
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2) 등기부등본 종류
1. 건물등기부
건물등기부에는 크게 표제부, 갑구, 을구로 나누어집니다. 표제부에는 부동산의 지번,지목, 면적,구조등이 기재되어 있습니다. 갑구에는 소유권에 관한 사항을 기록하고 을구에는 소유권외의 사항을 기록합니다.
즉 갑구는 현재 소유자가 누구이며 언제 소유권을 취득했는지 등을 알 수 있으며, 을구는 소유자가 이 물건을 담보로 저당권, 가압류, 전세권, 지상권 등이 설정되었는지를 확인하는 것입니다.
2. 토지등기부
해당 번지의 토지에대해 1명 또는 다수의 소유주가 해당 토지를 소유하고 있고 그 내용에 대해 알수 있는 문서입니다. 또한 건물등기부와 마찬가지로 현제 사항 뿐만아니라 과거의 소유권 이전부터 근저당 해제 말소사항도 표기되어 있습니다. 표제부에 는 해당 등기의 접수일, 소재지번, 등기원인 및 기타사항이 표기되며, 갑구에는 해당 등기의 소유자와 공유자 지분등이 표기됩니다.
을구에는 소유자가 이 물건을 담보로 저당권, 가압류, 전세권, 지상권 등이 설정되었는지를 확인하며 말소시 빨간줄로 표기합니다.
집합건축물이 아닌 일반 토지의 경우 해당 지번에 1개의 토지만 있는 것이 아니라 해당 지번에 2개 이상의 토지가 존재할수 있으므로 해당 토지의 토지내역을 통해 본인 확인 및 그 토지위에 건축물이 준공 되어 있을시 토지와 건축물 소유자 동일 유무도 확인 가능합니다.
3. 집합건물등기부
아파트, 연립주택, 구분상가. 오피스텔 등이 모두 집합건물에 속합니다. 해당 건물이 호로 나뉘어져있고 각 호마다 개별적으로 등기되어있는 부동산을 말합니다.
3) 등기부등본 열람 및 발급 방법
등기열람/발급 메뉴 클릭 => 간편검색 (소재지번으로 찾기, 도로명주소로 찾기,고유번호로 찾기, 지도로 찾기) 중 1가지 방법으로 부동산 검색 => 열람 또는 발급하기 => 부동산 구분(토지,건물, 집합건물 중 선택) => 시/도 구분 => 등기기록상태(현행, 폐쇄, 현행+폐쇄) => 조회하고자 하는 주소 검색 => 공동담보/전세목록, 매매목록 선택 => 검색 => 부동산 소재지번의 위치 확인후 선택
열람은 700원 발급은 1,000원 비용이 발생합니다.
4) 등기부등본 신뢰 (공신력)
계약을 체결할 때 다른 문서보다 가장 우선시하고 먼저 확인해 보는 문서 역시도 등기부등본입니다. 그런데 우리나라 법원에서는 등기부등본의 공신력을 부정하며 실제 권리관계만을 인정하는 데 이는 형식적 심사주의에 의거합니다.
실질적 심사주의 (Substantive Review)
실질적 심사주의는 행정 기관이나 법원이 어떠한 결정을 내리기 전에, 그 결정이 사실상의 합리성, 공정성, 합법성 등과 같은 실질적인 기준을 충족하는지를 검토하는 접근 방식을 의미합니다. 이는 결정이 어떻게 이루어졌는지와 더불어 그 결과가 공정하고 합법적인지를 중점적으로 고려합니다.
형식적 심사주의 (Procedural Review)
형식적 심사주의는 주로 행정기관이나 법원이 행정 절차를 올바르게 따르고 있는지, 즉 절차적 규칙을 준수하고 있는지를 검토하는 접근 방식입니다. 이는 결정이 어떻게 내려졌는지 보다는 결정을 내리는 절차가 어떻게 이루어졌는지를 중요시합니다.
우리나라는 공신력을 인정하지는 않아서 법적 효력은 없지만 그래도 공시력은 인정하기에 추정적 효력으로 간주합니다.