전세사기가 극성을 이루고 있는 이 때, 세입자가 떼인 보증금이 무려 2조 원 이상이고, 날이 갈수록 피해 건수도 증가하며 피해 금액도 커지고 있는 추세라고 합니다. HUG에서 보증금 사기의 2/3가 청년층일 정도로 높은 비중을 차지하고 있다고 하는데, 내 재산의 모든 것을 잃고 삶의 전부를 부정당하는 전세 사기 유형 첫번째인 깡통 전세 사기란 무엇이며 대처하는 방법에 관해 알아보도록 하겠습니다.
전세 사기 유형 1_ 깡통 전세 사기
깡통주택이란 임대인의 집이 경매로 넘어갈 경우 내 보증금이 떼이게 되는 집을 말하며, 보증금과 차액을 대출 받아 매매가격의 대부분을 채우게 된 주택이에요. 이럴 경우에는 임대인이 보증금을 돌려주지 못 하게 되어 임차인이 해당 주택을 낙찰받기도 합니다.
깡통 전세 사기란 보통 시세를 알기 어려운 신축빌라에서 많이 발생하는데, 보통 시세는 3~5년여 이후 형성되다보니 이를 악용해 집주인이 전세 보증금을 건물 시세보다 높게 부풀려 임대차 계약을 진행하거나, 갭투자(전세를 끼고 집을 사는 것으로 매매가와 전세가의 차액인 갭이 작다는 점을 이용해 소액으로 집을 사고 투자 수익을 올리는 방식) 를 진행하는 것을 말합니다.
예를 들어보면 신축빌라 원래 매매가는 2억인데 전세를 2.5억원에 계약한 후 그 돈으로 다른 주택을 계속 사들이게 되면서 세입자가 계약이 끝나도 돌려받지 못하는 상황이 발생하게 되는 것이 대표적인 전세 사기 방법이라 할 수 있어요.
깡통 전세 사기 예방법
적정 전세가율
일반적인 적정 전세가율은 매매가액의 60~70%를 말하고 80% 이상일 경우 임대차 계약을 신중히 고려해야 집값 하락으로 시세가 떨어져 전세금을 못 받는 것을 예방 할 수 있어요.
깡통 전세 감별기
mbc는 잇따르는 전세 사기와 깡통전세 피해를 줄이고자 2023년 상반기까지 거래 된 전국의 모든 아파트와 다세대주택(단독,다가구 주택, 오피스텔 제외)전세·매매 실거래가 자료를 전수조사해 단지별 평균 전세가율을 산출하고 ‘깡통전세 위험도’를 확인할 수 있는 깡통 전세 감별기를 만들었다 합니다. 전세가율이 낮더라도 다른 선순위 채권 등이 있을 수 있으니 임대차 거래 시 직접 확인해 전세 사기를 예방하는데 도움이 되길 바랍니다.
깡통 전세 피하는 방법
1. 깡통주택 여부 확인 : 국토부 실거래사 공개시스템, KB부동산 시세 확인, mbc 깡통 전세 감별기 등에서 시세 확인
2. 임대인 경제력 과시 NO!! : 임대인 경제력 즉 부자이거나 주택이 많거나 유명직업이라고 해도 내가 입주할 주택이 시세 대비 전세가율이 높다면 거르자.
3. 전세보증보험 가입 : 깡통주택을 걸렀어도 집값이 하락한다면 보증금을 돌려 받지 못할 수 있으니 전세보증보험에 꼭 가입
깡통 전세 범죄 처벌
현행 형법 제347조 사기죄의 경우 10년 이하 징역 또는 2000만원 이하 벌금에 처하도록 돼있으며, 공인중개사법을 위반해 깡통전세를 불법중개하다가 적발되는 경우 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금에 처해지며, 주택법을 위반하여 거짓이나 부정한 방법으로 청약하는 경우 3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금에 처해지고 분양계약은 취소되며 향후 10년간 청약이 제한됩니다.
깡통 전세 보증보험
2023년 5월 1일 기존 매매가 대비 전세가율 90% 이하인 주택만 주택도시보증공사(HUG) , SGI서울보증, 한국주택금융공사(HF) 등 전세보증금 반환보증보험에 가입 적용되며, 전세보증금 기준은 수도권 7억원 이하, 비수도권 5억원 이하가 대상입니다.
공시가격·실거래가 없는 경우 감정평가액을 통해 보증보험에 가입할 수 있으며, 전셋값이 감정가액의 90%보다 낮아야 합니다. 연립·다세대주택 등 이른바 빌라는 감정가액의 81%보다 낮은 경우에만 전세보증에 가입 할 수 있으니 꼭 확인하시기 바랍니다.